Ombyggnad
I dagligt tal betyder ombyggnad att man gör invändiga förändringar utan att byggnadens yttre konturer ändras. Så fort något läggs till eller tas bort gäller andra regler (se även Tillbyggnad respektive Rivning). Ett specialfall av ombyggnad är ändrad användning som i vissa fall kräver bygglov även om byggnadens yttre konturer inte ändras.
Frågor som kan behöva redas ut vid ombyggnad är: Krävs bygglov? Krävs bygganmälan? Krävs dispenser från exempelvis strandskydd?
Ombyggnad är en form av ändring av byggnad. Vid ombyggnad kan krav ställas på hela byggnaden. Även vid ombyggnad ska dock kraven anpassas utifrån byggnadens förutsättningar, ändringens omfattning, varsamhetskravet och förvanskningsförbudet (Boverket)
Tillbyggnad
I dagligt tal betyder tillbyggnad att byggnadens yttre konturer ändras, något läggs till. Vanliga frågor vid tillbyggnad är hur Attefallsreglerna tillämpas, vad som får byggas till enligt planbestämmelser och kommunens regler som gäller utanför planlagda områden.
Med tillbyggnad avses alla åtgärder som ökar en byggnads volym oberoende av i vilken riktning det sker. Till tillbyggnad räknas alltså källarutgrävningar, påbyggnader och även takkupor om de medför att byggnadens volym ökar. Däremot anses inte en tilläggsisolering öka en byggnads volym. Inreds ytterligare bostäder inom den befintliga byggnadsvolymen, till exempel på en vind, så utgör inte heller det någon tillbyggnad. (Boverket)
Rivning
Ett vanligt problem uppstår när en byggnad redan rivits och en arkitekt kopplas in för att ta kontakterna med byggnadsnämnden. Då visar det sig att rivningen kanske krävde rivningslov eller att platsen för den nya byggnaden inte tillåts. Tidiga kontakter är viktiga; riv inget förrän ni pratat med Meurman&Meurman!
Inom detaljplanelagt område behöver du oftast rivningslov för att riva byggnader eller delar av byggnader. För områden med områdesbestämmelser kan kommunen bestämma att rivningslov krävs. Utanför områden med detaljplan eller områdesbestämmelser krävs det aldrig rivningslov. Vid vissa åtgärder måste du göra en anmälan istället för att ansöka om rivningslov. Om du är osäker på om den åtgärd du planerar kräver rivningslov, bör du ta kontakt med kommunens byggnadsnämnd.
Vad räknas som rivning? Begreppet rivning innebär att du helt tar bort en byggnad, eller en del av en byggnad, med tillhörande stomme. Det räknas alltså inte som rivning om stommen står kvar, även om du tar bort byggnadens icke bärande delar både invändigt och utvändigt.
Det räknas som rivning om allt utom grunden har rivits, för att den exempelvis ska utnyttjas till en ny byggnad. Det räknas också som rivning när du tar bort endast en del av en byggnad, till exempel en veranda. Det räknas som rivning att flytta en byggnad från en plats, till en annan. Oftast behöver du då både rivningslov på den ursprungliga platsen och bygglov på den nya platsen. (Boverket)
Nybyggnad
Ett vanligt problem är att komplementbyggnader kan kräva bygglov eller andra tillstånd och dispenser även om det sagts ”på stan” att det ska gå bra. Även placering och utformning av en ny huvudbyggnad, till exempel en villa, på tomten kan behöva diskuteras för att inte försvåra framtida utvecklingsmöjligheter.
Det krävs oftast bygglov för nybyggnad, det vill säga att uppföra en ny byggnad, eller att flytta en befintlig byggnad till en ny plats. Det finns dock vissa undantag från bygglovsplikten.
Nybyggnad definieras i plan- och bygglagen, PBL, som uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats. Att exempelvis flytta en byggnad från en plats till en annan plats på tomten är nybyggnad. Detsamma gäller även vid flytt av en byggnad till en annan tomt. För komplementbyggnader till en- eller tvåbostadshus samt för ekonomibyggnader finns det vissa undantag från lovplikten. Det finns även undantag för vissa mindre byggnader på allmän plats, för fristående väderskydd för kollektivtrafiken samt för åtgärder för totalförsvaret. Kommunen kan i vissa fall besluta om minskad eller utökad bygglovsplikt för nybyggnad. Det framgår i så fall av detaljplanen eller områdesbestämmelserna för det aktuella området. (Boverket)
Bygglovsprocessen
Ett vanligt problem är att uppgifter inte är ifyllda på rätt. Detta gör ofta att ärendet fördröjs. Kommunerna har ofta olika krav på underlag som nybyggnadskarta, olika intyg med mera. Vi hjälper till så att kommunen kan handlägga ärendet så smidigt som möjligt. Vi ser också till att ni får med det som är viktigast för att få det ”som ni vill ha det”.
Ansökan och anmälan – Det är hos byggnadsnämnden i kommunen som man ansöker om bygglov, rivningslov, marklov och förhandsbesked. Ansökan ska innehålla de uppgifter, ritningar och andra handlingar som behövs för att ansökan ska kunna handläggas och beslut fattas. Även om en åtgärd inte kräver lov kan den kräva anmälan och då får åtgärden inte påbörjas förrän anmälan är gjord och byggnadsnämnden har lämnat startbesked. Anmälan ska vara skriftlig och innehålla vissa grundläggande uppgifter.
Upplysnings- och underrättelseskyldighet – Vid handläggningen av lov och förhandsbesked ska byggnadsnämnden i vissa ärenden lämna upplysningar och underrättelser till sökanden och fastighetsägaren eller till miljönämnden. I vissa fall ska byggnadsnämnden underrätta kända sakägare och organisationer som berörs av ansökan och ge dem tillfälle att yttra sig.
Handläggningstid – Ärenden om lov, förhandsbesked och anmälan ska handläggas skyndsamt. I plan- och bygglagen, PBL, finns bestämmelser om tidsfrist för handläggning av ärenden om lov och förhandsbesked. I plan- och byggförordningen, PBF, finns bestämmelser om tidsfrist för handläggning av anmälningsärenden. Det finns en möjlighet för byggnadsnämnden att under vissa förutsättningar besluta om anstånd med att avgöra ärenden om lov eller förhandsbesked.
Beslutets innehåll – I PBL finns bestämmelser om vad beslut om förhandsbesked, bygglov, marklov eller rivningslov ska innehålla och vilken giltighetstid dessa beslut har. Förhandsbesked och beslut om lov får ges med villkor. Villkoren måste dock ha stöd i plan- och bygglagen eller dess föreskrifter. (Boverket)
Myndighetskontakter
Ett vanligt problem med myndighetskontakter är att den som ska bygga inte har tänkt igenom hela processen utan ringer upp en handläggare och pratar rent allmänt om sitt bygge. Detta ger ofta låsningar som är svåra att ta sig ur. Vi tar oss an ärenden där det har ”kört ihop sig”, det finns alltid lösningar. Ni kan gå igenom hela processen med oss och vi kan ta de första kontakterna med myndigheterna.
Byggnadsnämnden ansvarar enligt plan- och bygglagen, PBL, för ett antal uppgifter inom lov- och byggprocessen. I många kommuner ansvarar nämnden även för planering. Byggnadsnämnden är också tillsynsmyndighet enligt PBL.
Byggnadsnämnden har enligt PBL ansvar för prövning och hantering av lov och förhandsbesked. Byggnadsnämnden ansvarar även för frågor om startbesked, slutbesked, att fastställa kontrollplaner, besluta om kontrollansvariga samt anordna tekniska samråd, arbetsplatsbesök och slutsamråd under byggprocessen.
För detaljplaner, områdesbestämmelser och översiktsplaner anger inte PBL att det är byggnadsnämnden som ska ansvara för processen fram till antagande utan istället används begreppet kommunen i lagstiftningen. Det är kommunfullmäktige som antar översiktsplaner. För detaljplaner och områdesbestämmelser anges att kommunfullmäktige ska anta planer, men att de får uppdra till byggnadsnämnden att anta en plan som inte är av stor vikt eller har principiell betydelse. Beslut som tas i planprocessen som beslut om behovsbedömning, kungörelse om granskning med mera kan tas av byggnadsnämnden. (Boverket)
Arkitektritningar
Det finns, som vi ser det, två typer av Arkitektritningar; dels de som behövs för byggnadsnämndens hantering, dels de som tillför värden till fastigheten, att det är ”arkitektritat”.
Det är vanligt att den som ska bygga ”ritat själv” hela vägen till bygglovet. Vissa beställningar har gjorts och bygget har dragit igång. Då upptäcks att måttkedjor inte stämmer, att planlösningen inte fungerar eller att utsida och insida inte ser ut som det var tänkt.
Arkitektarbetet kan handla om att göra helt nya ritningar, ändringar i befintliga ritningar under bygglovsprocessen eller att dokumentera hur huset blev byggt. Ju tidigare i processen en arkitekt kan komma in desto bättre kan slutresultatet bli.
Det är hos byggnadsnämnden i kommunen som man ansöker om bygglov, rivningslov, marklov och förhandsbesked. Ansökan ska innehålla de uppgifter, ritningar och andra handlingar som behövs för att ansökan ska kunna handläggas och beslut fattas.
Vad ska en ansökan innehålla – En ansökan ska vara skriftlig och innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för att den sökta åtgärden ska kunna prövas. Vad som behövs beror på vilken åtgärd som ska utföras. För enklare ärenden behövs normalt inte lika omfattande handlingar som för mer komplicerade. Förutom de specifika kraven på innehåll som finns i plan- och bygglagstiftingen är det byggnadsnämnden som avgör vilka ritningar, beskrivningar och övriga uppgifter som behövs för att kunna pröva ansökan. (Boverket)